“媽媽，爸爸最近總很晚回家，你給他叫只雞吧!”日前，媒體報道一則“5歲小孩模仿小區露骨電梯廣告結果讓家長哭笑不得”的消息，引發了廣大讀者擔憂和熱議。

伴隨著城市的日漸繁榮，城市住宅小區廣告位也搖身一變，成了不少商家眼中的“唐僧肉”。在利益的驅使下，小區商業廣告不但越來越多，頻頻轟炸居民眼球，一些少兒不宜的露骨挑逗廣告也走了進來，而廣告收益，絕大部分居民卻不知情。

小區廣告是怎樣進場的?錢都收入誰的囊中了?作為業主，這些廣告收益你都分紅了嗎?連日來，記者走訪長沙一些居民小區發現，鮮有業主能清晰回答這些問題。

A印象

各種內容形式廣告無孔不入，

挑逗雷人廣告太煩人

連日來，記者先后走訪都市先鋒、萬象新天、金色山莊、時速風標等多個小區，發現這些小區內都進駐了不少廣告。廣告內容五花八門，房產、旅游、家裝、教育、通信、汽車、食品、餐飲、百貨等，廣告形式也多種多樣，有燈箱廣告，有平面框架廣告，滾動播放的視頻廣告……讓人眼花繚亂。

在芙蓉區湘誠時速風標小區，一進大門就看見一塊電子屏在滾動播放著某醫院美容和旅游折扣信息等廣告;剛到電梯間，一塊電子屏正在不停地滾動播放著手機、裝修、餐飲等廣告;一進電梯，數塊平面框架廣告頓時撲面而來：某某整形，某某銀行……鋪滿了整個墻面。

單元樓電梯間、樓廳過道、小區出行通道，甚至小區大門兩旁的墻體上，幾乎都進駐了各種各樣的商業廣告。這些公共區域似乎是一塊“唐僧肉”，吸引著無數商家關注。“數量多，品種多，更換勤，天天得給它們行注目禮，太煩人。”采訪中，許多小區業主這樣描繪他們眼中的小區廣告。

岳麓區銀盆嶺金色山莊小區的蓋先生笑著告訴記者：“現在電梯里廣告不止三面都貼，四面都有勒。”

相對廣告高頻率輪番轟炸這一煩惱，更讓業主難以接受的是，一些商業廣告內容暴露、不合時宜。“小區里放些商業廣告我個人其實也不反對，但這場所畢竟有點特殊，小朋友出入多，露骨的，少兒不宜的最好換個場合。”在車站路、芙蓉路附近一些小區里，一些“雷人”廣告的“入侵”讓業主們開始坐立不安：一則整容廣告上，年輕女性衣著暴露;一則男士養生館廣告中，一男一女動作親密……

某小區李女士對這些廣告內容一肚子怨氣。“讓人看著很不舒服，也不利于孩子身心健康。”

B行情

小區廣告有效到達率高，

一個小區年收益數百萬也不稀奇

號稱湖南最大最專業的某電梯平面廣告公司，一位姓朱的負責人告訴記者，他們公司專門做電梯內門張貼廣告的開發和招商，在全省有2萬個資源，在長沙已經覆蓋400多個住宅小區，共有5000多臺電梯資源。價位根據樓盤的地段和入住人數有區分。“我們的報價是一臺電梯一個月的平均投放價位為1600元左右，根據客戶的投放總額有適當的折扣，我們資源最多的一個小區在岳麓區，有400多部電梯。”按照朱先生說的行情，記者初步測算了一下，這個小區的電梯廣告僅正面一面的收入一年就上百萬元。

僅僅一個電梯內門，廣告收益就如此可觀，那么，一個小區整個廣告收益是多少?朱先生說，由于小區廣告受眾目標比傳統媒體更明確，廣告有效到達率也更高，且更有強制性，所以幾年來，越來越受廣告發布商的歡迎，商業價值逐年凸顯，廣告公司爭搶也非常激烈，小區廣告位相應水漲船高，現在一個小區廣告收益，少則幾萬元，多的數百萬元也不是什么稀奇事。

C賬目

收益究竟誰拿了，

很多小區是一本說不清楚的糊涂賬

那么，這筆不菲的收益究竟誰拿了呢?記者調查發現，同這家電梯平面廣告公司一樣，長沙大多數的小區廣告的發布權主要從小區物業公司手里取得，也有一部分合同是同小區業主委員會簽訂。“我們有時為了避免法律糾紛，希望他們兩方都簽字，但很多小區目前都還沒有業委會，物業也拍著胸脯打包票，說這就是他們說了算。”一位廣告公司負責人告訴記者。

自己小區的廣告收益業主們清楚嗎?它們都用到哪里去了呢?在調查中，記者發現，在很多小區，這基本上都是一筆糊涂賬。

在記者采訪的20多名各個小區的業主中，90%的人表示不清楚小區廣告收益及去處。王府花園小區業主劉先生說，他住這個小區已經七八年了，并沒有看見過關于小區廣告收入的收支去向。西南明苑小區二棟住戶高老先生和妻子也表示，自己不清楚廣告收益的事情，也沒有人告知或是看到過有關明細的公示。

業主不清楚，那么，物業公司清楚這些嗎?記者在對城區部分小區的物業公司采訪時發現，對于這筆錢，不少物業公司都很難說清具體用途，但都表示所有收入都用在小區的日常管理開支當中;而部分物業公司表示，小區廣告收益是業委會授權讓他們代為管理和使用，同時也并非都屬于業主共有。

負責南明苑小區的湘誠物業公司一位鄧姓經理告訴記者，小區廣告收益很少，具體金額不便告知，因為物業公司收取的物業費偏低，入不敷出，廣告費用并沒有轉交到業主手里，經業主委員會同意，用來彌補物業費。但是當記者請求看看收支賬本時，被婉拒。

D確權

小區廣告收益應歸全體業主共有，

但現實中這一法定權益成一紙空文

那么，小區廣告收益究竟應該歸誰所有?

根據國務院2007年10月頒布的《物業管理條例》第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

“小區廣告收益歸全體小區業主共同所有，這是法定的權益。”湖南普特律師所主任律師曾昕說，小區公共設施由全體業主出資維護和保養，原則上所有的責權利都歸全體業主，物業公司只是業主聘請的管家。因此，小區的廣告收益應該歸全體業主所有。但是購房時與開發商有專門約定的除外。

但記者采訪中發現，多數物業公司并未征得業主們同意，就同意了廣告進場，而廣告商支付的小區廣告收益大部分被他們收取，且賬目不明。法定的權益，在現實操作中，只是一紙空文。

E困惑

大多數小區未成立業委會，

而小區廣告收益問題執法主體不明確

記者調查發現，之所以業主的權益得不到維護，一方面是大多數小區沒有成立業主委員會，召開業主大會很困難;另一方面是執法主體不明確。

據不完全統計，目前長沙2000多個小區中，成立了業主委員會的不到40%。沒有業主委員會，所以個別業主很難去主張自己的權益。有業主委員會的小區中，也并未出臺專門針對小區廣告收益的管理和使用的規定，加之很多業主委員會名存實亡，基本上起不到什么作用，業主在小區廣告收益方面的話語權非常微弱。

為什么這么多住宅小區都沒有成立業委會?成立業委會很難嗎?省人大代表彭慶光表示，一些住宅小區的物業管理公司是由開發商指定或聘請的，因而這些開發商不愿意成立業委會，社區、街道對此也不積極主動。“另外一個重要原因，是成立業委會的門檻太高。”彭慶光說，國家相關條文規定，小區的入住率和入住面積要達到50%(俗稱“雙過半”)才能成立業委會。但現在有許多業主購買房產的目的并不是入住，而是帶有投資性質，所以有很多小區很長時間入住率達不到50%。

“現在的小區居民大多相互不認識，個人公信力很難得到認可，很難組織業主大會，進而選出業主委員會，而大多數業主也只是考慮物業服務是否到位，很少人去考慮小區廣告收益問題。”曾昕說。

“當前，政府的房地產管理部門只是對物業公司的服務質量和承諾承擔監管責任，小區廣告這一塊的執法權并不在他們那里，具體是工商局還是別的部門，相關法規沒有明確規定。”曾昕說，“接到投訴，他們通常只能協調，但沒執法權。”

“業主打官司維權?廣告收益總量看起來大，分攤到個人也就那么一丁點了。”多位法律界人士分析說，司法維權成本太高，不劃算。

F解題

以業委會的名義向物業追討，

而公共收益遠不止廣告收益

那么，在實際操作中，業主們如何拿到小區廣告收益等公共收益的分紅呢?

長沙市物業管理協會相關負責人認為，首先是小區居民集中精力把業委會成立起來，然后以業委會的名義向物業追討公共收益。

“成立業委會應該實行‘備案制’，而不是‘審批制’，換言之就是不要為成立業委會設門檻。”彭慶光建議，修改完善《湖南省實施〈物業管理條例〉辦法》，使之更具人性化、合理性和可操作性。

“另外，《辦法》應該明確規定開發商必須在住宅交付后一年內組織業主成立業委會，相關行政主管部門承擔監管責任。”彭慶光說，如果街道和社區積極推進住宅小區成立業委會，相信長沙業委會數量將會大量攀升。“業委會成立了，法律主體明確，維權相對就簡單了。”

“其實，廣大業主需要爭取的公共收益遠不止廣告收益，還有小區公共區域的停車位收益，小區公共區域內租賃的攤位收益，利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經營收入，部分通信運營管理費;因損壞小區的公共設施進行的賠償;物業管理用房的收益等。”市物業管理協會相關負責人指出，在未來業主委員會的重要性將日漸提升。

“還有，可以明確業主權益被侵占這一問題的執法主體。房管局也好，工商也好，只要執法主體明確了，相關政府職能部門就有權利和義務對此進行監督和處罰。”曾昕建議說，“物業公司也應該規范，公開、透明、合理地使用這些收益，不要肆意侵犯業主的利益，否則最終將失去業主對物業公司的信任。”

成功樣本

“富綠山莊”的分紅實驗

“富綠山莊”是長沙市天心區內的一個小區，建于2000年，共15棟樓梯房，業主362人。2003年，在熱心業主的牽頭組織下，小區很快就成立了業委會。因為種種原因，業委會3次解散，但在廣大業主的努力下，又3次成立。即使是過渡期間，小區也有類似“小區經濟管理小組”這樣的機構代廣大業主主張各種權益。

正因為如此，小區公共區域的廣告收益、停車收益、兩個公共門面房的收益全被業委會掌握。2012年年底，小區經濟管理小組核算小區公共收益后，按照每戶的房屋面積，給業主分發了28萬元紅利，每平方米6.2元，業主的紅利從600元至1600元不等。

2013年年底，就在一些居民眼巴巴盼望著新的分紅時，現金分紅卻突然停止了，小區業主工作小組牽頭人劉志文等有了新的考慮，小區垃圾站老化，沒有監控，水管經常爆裂，改造和安裝這些設施都需要大筆開銷，分紅是好事，但錢分下去容易，再收上來就難了。“雖然沒有發現金，但小區公共收益的錢，都用于小區的大項維修上，每一分進賬，每一分出去，我們都是一個季度一個季度公布，讓廣大業主監督，實際上這錢都還是分紅到了全體業主。”